5 indicateurs essentiels pour analyser un immeuble locatif au Québec

Vous envisagez d'acheter votre premier immeuble locatif ? Avant de signer quoi que ce soit, vous devez comprendre les chiffres derrière chaque propriété. Trop d'investisseurs débutants se fient uniquement au prix d'achat ou à l'apparence de l'immeuble, sans analyser la rentabilité réelle.

Voici les 5 indicateurs que tout investisseur québécois devrait maîtriser avant de faire une offre d'achat.

1. Le cashflow mensuel

Le cashflow, c'est l'argent qui reste dans vos poches chaque mois après avoir payé toutes les dépenses : hypothèque, taxes municipales, assurances, entretien et réserve pour vacances locatives.

Un immeuble avec un cashflow positif signifie que vos locataires paient toutes vos dépenses et qu'il vous reste un surplus. Au Québec, viser entre 100 $ et 200 $ par porte par mois est considéré comme un bon objectif pour un marché comme Montréal. En région (Trois-Rivières, Sherbrooke, Saguenay), des cashflows de 300 $ et plus par porte sont plus accessibles.

2. Le MRB (Multiplicateur de Revenus Bruts)

Le MRB est un indicateur rapide qui permet d'évaluer si le prix demandé pour un immeuble est cohérent par rapport aux revenus qu'il génère. C'est souvent le premier filtre utilisé par les investisseurs expérimentés pour éliminer rapidement les mauvaises affaires.

Un MRB inférieur à 15 est généralement considéré comme intéressant. À Montréal-centre, les MRB sont souvent entre 18 et 22, ce qui reflète un marché plus cher où l'on mise davantage sur l'appréciation que sur le cashflow.

3. Le TGA (Taux Global d'Actualisation)

Le TGA, aussi appelé CAP Rate, mesure le rendement de l'immeuble indépendamment du financement. Il permet de comparer des propriétés entre elles sur une base équitable, puisqu'il élimine la variable de l'hypothèque.

Au Québec, un TGA entre 4 % et 5 % est considéré comme acceptable en zone urbaine. En région, des TGA de 5 % à 7 % sont plus courants et offrent un meilleur rendement immédiat.

4. Le Cash-on-Cash (rendement sur mise de fonds)

Le Cash-on-Cash mesure le rendement réel sur l'argent que vous avez investi de votre poche (mise de fonds, frais de notaire, taxe de bienvenue, inspection). C'est l'indicateur le plus pertinent pour comparer un investissement immobilier à d'autres types de placements comme la bourse ou les obligations.

Un Cash-on-Cash de 7 % à 8 % est considéré comme bon au Québec. Même si un immeuble affiche un Cash-on-Cash modeste, il faut garder en tête que le rendement total inclut aussi la capitalisation et l'appréciation.

5. Le rendement multi-factoriel

C'est l'indicateur le plus complet. Il combine toutes les sources de rendement d'un investissement immobilier : le cashflow, la capitalisation (le capital remboursé par vos locataires chaque mois), l'appréciation de la valeur de l'immeuble et les avantages fiscaux.

En immobilier locatif au Québec, un rendement multi-factoriel de 15 % à 25 % la première année est réaliste pour un immeuble bien choisi. C'est ce qui rend l'immobilier si attractif comparé à d'autres classes d'actifs, même lorsque le cashflow seul semble modeste.

Conclusion

Ces 5 indicateurs forment la base de toute analyse de rentabilité immobilière sérieuse. Avant de faire une offre sur un immeuble, assurez-vous de tous les calculer. Un immeuble qui semble une bonne affaire à première vue peut se révéler décevant une fois les chiffres analysés — et inversement.