Audit des baux : Ne pas se faire berner par les revenus bruts

Vous trouvez un immeuble à revenus qui semble parfait. Le vendeur affirme des revenus bruts de 100 000$ annuels. Sur papier, c'est un investissement de rêve. Puis, vous découvrez que les véritables revenus sont en réalité 75 000$. Vous avez été bernés par des revenus gonflés. Voici comment ne pas vous faire prendre et comment faire un audit rigoureux des baux avant d'acheter.

Pourquoi les vendeurs gonflent-ils les revenus? Parfois c'est malhonnête. Parfois c'est mauvaise comptabilité. Parfois, le vendeur inclut des revenus futurs espérés ou déduit mal les frais. Quelle qu'en soit la raison, c'est votre responsabilité de vérifier les chiffres.

Étape 1 : Demandez les documents. Avant de faire une offre sérieuse, demandez au vendeur ou à son agent 3 années complètes de déclarations financières, de T1 Généraux (pour les propriétaires individuels) ou de déclarations corporatives (pour les propriétaires corporatifs). Ces documents doivent être signés et certifiés par un comptable ou vérificateur. Soyez sceptique des documents non vérifiés.

Étape 2 : Vérifiez les baux. Demandez les copies de tous les baux actuels. Pour chaque unité, vérifiez : - Loyer mensuel exact - Date de début du bail - Date d'expiration - Conditions de renouvellement - Tout loyer supplémentaire (stationnement, utilités, etc.) - Espace du locataire. Créez une feuille de calcul compilant tous les loyers actuels. Additionnez-les pour obtenir le revenu mensuel et annuel actuels. Comparez aux affirmations du vendeur.

Étape 3 : Identifiez les baux qui arrivent à expiration. Si plusieurs baux arrivent à expiration bientôt, il y a une incertitude. Le vendeur pourrait avoir gonflé les revenus en supposant que les loyers resteraient au niveau actuel, alors que les nouveaux locataires pourraient louer moins cher. Marquez les dates d'expiration clairement.

Étape 4 : Vérifiez les loyers au marché. Faites une recherche pour déterminer les loyers de marché actuels pour les unités similaires dans le quartier. Sont les loyers actuels au-dessous, au marché, ou au-dessus? Si les loyers sont au-dessus du marché et que plusieurs baux arrivent à expiration, vos revenus futurs pourraient diminuer considérablement.

Étape 5 : Vérifiez l'historique des paiements. Pas tous les loyers déclarés sont effectivement payés. Demandez un historique de TAL (Tribunal administratif du logement) pour chaque unité. Le TAL tient un registre de tous les différends de location, ordonnances, et défauts de paiement au Québec. Un locataire avec un historique de TAL négatif pourrait être un risque de perte de revenus.

Étape 6 : Vérifiez les baux "verbaux" ou "informels". Certains vendeurs louent sans baux écrits formels. C'est un drapeau rouge. Aucun bail écrit signifie aucune preuve juridique du loyer convenu. Le locataire pourrait contester le loyer. Ce risque doit être complètement décompté de vos projections.

Étape 7 : Loyers récents ou historiques? Les vendeurs citent parfois les loyers les plus récents comme base, mais cela ne reflète pas l'historique vrai. Demandez un historique de loyer sur les 3 dernières années pour voir la tendance réelle.

Étape 8 : Revenus secondaires. Certains vendeurs incluent des revenus secondaires : stationnement, buanderie, dépôt de sécurité réinvestis, etc. Vérifiez chaque source. Certaines sont réelles et stables. D'autres sont sporadiques. Soyez conservateur.

Étape 9 : Raisons de départ. Si les locataires quittent rapidement ou chaque renouvellement de bail, il y a un problème. Investiguez pourquoi. Est-ce que les propriétaires sont abusifs? L'immeuble est-il mal entretenu? Y a-t-il des problèmes d'accessibilité ou de commodités?

Étape 10 : Calculez le taux d'occupation réel. Ne supposez pas 100%. Demandez quel est le taux d'occupation moyen sur les trois dernières années, mois par mois si possible. Une propriété qui prétend 100% d'occupation toute l'année est suspecte.

Red flags qui demandent une investigation plus approfondie : - Revenus déclarés 20%+ plus hauts que ce que les loyers déclarés et baux justifient - Plusieurs baux arrivant à expiration dans 6 mois avec loyers au-dessus du marché - Absence de baux écrits - Historique TAL négatif pour des locataires - Propriétaire refusant de divulguer les documents financiers ou les baux - Revenus secondaires gonflés ou non vérifiables.

Ce contenu est informatif seulement. L'audit des baux devrait être fait par un professionnel expérimenté si vous n'êtes pas confortable.

Ne vous laissez pas berner par des revenus gonflés. C'est la source #1 des investissements échoués en immobilier locatif. Faites l'audit, vérifiez, contrevérifiez.

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