MLI Select : L'amortissement sur 50 ans pour dominer le marché

Si vous envisagez d'acquérir un immeuble de 5 unités ou plus au Québec, il existe un programme d'assurance hypothécaire qui pourrait transformer vos projections de rentabilité : MLI Select de la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). Ce programme offre la possibilité d'amortir votre hypothèque sur jusqu'à 50 ans, ce qui réduit dramatiquement votre service de la dette annuel.

MLI Select est un programme de financement destiné aux immeubles locatifs de 5 unités ou plus. Contrairement aux immeubles résidentiels standard (1 à 4 unités), qui sont généralement limités à un amortissement de 25 ans, MLI Select permet jusqu'à 50 ans. C'est un avantage compétitif énorme.

Comment le programme fonctionne-t-il? Pour qualifier à MLI Select, votre immeuble doit accumuler des points selon un système de notation du programme. Les critères de notation incluent : l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique, l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, et le nombre d'unités. Vous devez atteindre un seuil de points minimum. La SCHL offre trois niveaux : 50 points (réduction de prime), 70 points (réduction plus importante), et 100 points (réductions maximales, y compris l'amortissement sur 50 ans).

Le niveau 100 points, le plus avantageux, requiert une combinaison de critères. Vous devez soit atteindre un certain score sur l'abordabilité ET l'efficacité énergétique, soit respecter d'autres combinaisons spécifiques. Depuis juin 2024, la SCHL a modifié les règles : pour atteindre 100 points, vous devez généralement satisfaire aux exigences d'abordabilité ET d'efficacité énergétique.

Quel est l'avantage exact du 50 ans? Prenons un exemple concret. Vous achetez un 6-plex à Montréal pour 1 200 000$. Avec 20% d'acompte (240 000$), vous financez 960 000$.

À 5,5% sur 25 ans : Paiement annuel = environ 55 700$. À 5,5% sur 50 ans : Paiement annuel = environ 33 800$. (Le taux de 5,5% est utilisé ici à titre illustratif, selon les tendances observées en 2026. Les taux réels varient selon le prêteur et les conditions du marché.)

La différence est 21 900$ par année. C'est une réduction de 39% du service de la dette! Sur un immeuble qui génère 150 000$ en revenus bruts et 80 000$ en RNO, cette réduction transforme complètement la rentabilité et le TCD. Votre TCD passe possiblement de 1,20 à 1,70, ce qui offre un coussin de sécurité énorme.

Quels immeubles peuvent qualifier? Le programme s'applique à 5, 6, 8, 10, 12 et 15 unités dans la plupart des marchés. Pour certains immeubles spécialisés (résidences pour seniors, logements abordables), il y a aussi des options.

Comment accumuler les points? L'abordabilité signifie généralement que votre loyer est inférieur à 30% du revenu médian du ménage de la région. L'efficacité énergétique est mesurée par le Programme de conformité énergétique et recherche les maisons vertes certifiées LEED, ou d'autres normes. Si votre immeuble ne qualifie pas naturellement, certains investisseurs effectuent des rénovations pour améliorer l'efficacité énergétique et atteindre les seuils de points.

Un point à noter : MLI Select inclut une prime d'assurance hypothécaire plus élevée pour le financement à 50 ans comparée à 25 ans. À titre d'exemple, passer de 20% d'acompte à un financement plus élevé avec MLI Select coûte environ 3 à 4% d'assurance hypothécaire additionnelle. Cependant, cette prime est habituellement récupérée dans les 2 à 3 ans grâce aux économies de service de la dette.

MLI Select a révolutionné le financement des immeubles locatifs au Québec. Un immeuble qui semblait marginalement rentable à 25 ans devient lucratif à 50 ans. Cela a permis à de nombreux investisseurs d'accéder au marché des 5+ unités.

Ce contenu est informatif seulement. Les conditions du programme changent et varient par prêteur. Travaillez avec un courtier hypothécaire spécialisé en immobilier locatif pour vérifier l'admissibilité spécifique et les options disponibles.

Quand vous analysez un immeuble de 5+ unités, toujours explorer l'option MLI Select avec un amortissement long. Cela pourrait être la différence entre un bon deal et un deal extraordinaire.