MLI Select : L'amortissement sur 50 ans pour dominer le marché

Si vous envisagez d'acquérir un immeuble de 5 unités ou plus au Québec, il existe un programme d'assurance hypothécaire qui pourrait transformer vos projections de rentabilité : MLI Select de la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). Ce programme offre la possibilité d'amortir votre hypothèque sur jusqu'à 50 ans, ce qui réduit dramatiquement votre service de la dette annuel.

MLI Select est un programme de financement destiné aux immeubles locatifs de 5 unités ou plus. Contrairement aux immeubles résidentiels standard (1 à 4 unités), qui sont généralement limités à un amortissement de 25 ans, MLI Select permet jusqu'à 50 ans. C'est un avantage compétitif énorme.

Comment le programme fonctionne-t-il ?

Pour qualifier à MLI Select, votre immeuble doit accumuler des points selon un système de notation du programme. Les critères de notation incluent : l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique, l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, et le nombre d'unités. Vous devez atteindre un seuil de points minimum. La SCHL offre trois niveaux : 50 points (réduction de prime), 70 points (réduction plus importante), et 100 points (réductions maximales, y compris l'amortissement sur 50 ans).

Le niveau 100 points, le plus avantageux, peut être atteint de plusieurs façons. Le barème d'abordabilité seul peut accorder jusqu'à 100 points si les loyers sont suffisamment bas par rapport au revenu médian des locataires de la région. Il est aussi possible de combiner des points d'abordabilité et d'efficacité énergétique, ou d'utiliser d'autres combinaisons spécifiques prévues au programme. La combinaison n'est donc pas obligatoire : un engagement significatif dans un seul domaine peut suffire.

Depuis le 30 septembre 2026, de nouvelles exigences d'efficacité énergétique sont en vigueur pour les constructions neuves admissibles à MLI Select. Si vous planifiez un projet de construction, validez les normes applicables à jour avec votre courtier, car elles influencent directement le pointage et l'admissibilité.

Quel est l'avantage exact du 50 ans ?

Prenons un exemple concret. Vous achetez un 6-plex à Montréal pour 1 200 000$. Avec 20% d'acompte (240 000$), vous financez 960 000$.

À 5,5 % sur 25 ans : paiement annuel ≈ 70 317 $. À 5,5 % sur 50 ans : paiement annuel ≈ 55 915 $. (Le taux de 5,5 % est utilisé ici à titre illustratif, selon les tendances observées en 2026. Les taux réels varient selon le prêteur et les conditions du marché. Calcul basé sur la convention canadienne : capitalisation semestrielle, versements mensuels.)

La différence est d'environ 14 400 $ par année, soit une réduction d'environ 20 % du service de la dette. Sur un immeuble qui génère 150 000 $ en revenus bruts et 80 000 $ en RNO, cette réduction améliore significativement la rentabilité et le TCD. Votre TCD passe possiblement de 1,14 à 1,43, ce qui offre un coussin de sécurité appréciable.

Quels immeubles peuvent qualifier ?

Le programme s'applique à 5, 6, 8, 10, 12 et 15 unités dans la plupart des marchés. Pour certains immeubles spécialisés (résidences pour seniors, logements abordables), il y a aussi des options.

Comment accumuler les points ?

L'abordabilité signifie généralement que votre loyer est inférieur à 30 % du revenu médian des locataires de la région (et non des ménages en général). L'efficacité énergétique est mesurée selon les normes reconnues, comme la certification LEED, GNL ou d'autres standards acceptés par la SCHL. Si votre immeuble ne qualifie pas naturellement, certains investisseurs effectuent des rénovations pour améliorer l'efficacité énergétique et atteindre les seuils de points.

Un point à noter : MLI Select inclut une prime d'assurance hypothécaire plus élevée pour le financement à 50 ans comparée à 25 ans. À titre d'exemple, passer de 20% d'acompte à un financement plus élevé avec MLI Select coûte environ 3 à 4% d'assurance hypothécaire additionnelle. Cependant, cette prime est habituellement récupérée dans les 2 à 3 ans grâce aux économies de service de la dette.

Depuis juillet 2025, la SCHL applique aussi une surcharge de prime pour les amortissements prolongés : 0,25% de prime additionnelle par tranche de 5 ans au-delà de 25 ans. Concrètement, plus vous étirez l'amortissement vers 50 ans, plus cette surcharge s'ajoute, de façon cumulative, à la prime de base. L'économie sur le service de la dette demeure souvent avantageuse, mais il faut intégrer cette surcharge dans vos calculs avec votre courtier.

MLI Select a révolutionné le financement des immeubles locatifs au Québec. Un immeuble qui semblait marginalement rentable à 25 ans devient lucratif à 50 ans. Cela a permis à de nombreux investisseurs d'accéder au marché des 5+ unités.

Ce contenu est informatif seulement. Les conditions du programme changent et varient par prêteur. Travaillez avec un courtier hypothécaire spécialisé en immobilier locatif pour vérifier l'admissibilité spécifique et les options disponibles.

Quand vous analysez un immeuble de 5+ unités, toujours explorer l'option MLI Select avec un amortissement long. Cela pourrait être la différence entre un bon deal et un deal extraordinaire.