Incorporation : Quand le coût du comptable devient un investissement

Alors que votre portefeuille immobilier se développe, une question devient inévitable : devrais-je incorporer mes propriétés? Cette décision, prise avec un professionnel qualifié, peut transformer la fiscalité et la structure de votre investissement. Comprendre quand l'incorporation a du sens est crucial.

D'abord, clarifions la structure

Si vous ne vous incorporez pas, vous opérez comme propriétaire individuel. Les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu personnel et imposés à votre taux marginal. Si vous incorporez, vous créez une entité légale (généralement une corporation) qui possède les propriétés. La corporation paie des impôts séparément selon le revenu de la corporation.

Quand l'incorporation commence-t-elle à avoir du sens au Québec ?

On entend souvent qu'il « faut » s'incorporer à partir de cinq unités ou de 100 000 $ de revenus locatifs. En réalité, il n'existe pas de seuil universel : la pertinence de l'incorporation dépend de votre taux marginal personnel, du montant que vous réinvestissez chaque année, de vos objectifs de planification successorale et de plusieurs autres facteurs propres à votre situation. Seule une analyse personnalisée par un CPA peut déterminer si l'incorporation est avantageuse pour vous.

Quels sont ces avantages ?

Attention toutefois : les revenus locatifs sont généralement considérés comme des revenus de placement passifs au sein d'une corporation. À ce titre, ils sont imposés à un taux combiné d'environ 50% (fédéral-provincial au Québec), et non au taux réduit des petites entreprises de 19-20%. Ce taux réduit s'applique uniquement aux revenus d'entreprise active. Pour éviter la qualification d'entreprise de placement déterminée, l'une des exceptions exige plus de cinq employés à plein temps tout au long de l'année, mais ce seuil ne définit pas à lui seul toutes les entreprises actives. L'avantage principal de l'incorporation réside plutôt dans le report d'impôt lors du réinvestissement des profits dans de nouvelles acquisitions, ainsi que dans la planification successorale.

L'incorporation peut aussi permettre le fractionnement de revenus. Toutefois, depuis les règles sur l'impôt sur le revenu fractionné (IRF / TOSI) entrées en vigueur en 2018, verser un salaire ou des dividendes à un conjoint ou à un membre de la famille n'est avantageux que si la personne contribue activement à l'entreprise ou satisfait à certaines conditions précises. Sans contribution réelle, les dividendes versés au conjoint pourraient être imposés à son taux marginal le plus élevé. Une analyse par un CPA est essentielle pour structurer correctement le fractionnement et éviter les pénalités fiscales.

Un autre avantage est la flexibilité. Une corporation peut reporter des revenus et les distribuer comme dividendes quand cela est fiscalement avantageux. Si vous avez une mauvaise année, vous pouvez retenir les bénéfices dans la corporation plutôt que de les ajouter à votre revenu personnel.

Cependant, l'incorporation a un coût

Créer une corporation coûte entre 2 000$ et 3 000$ en frais juridiques. Une fois incorporée, vous avez des frais comptables additionnels, généralement 2 000$ à 5 000$ par an selon la complexité. Vous devez aussi maintenir une comptabilité formelle, produire des déclarations de revenus corporatives, tenir des assemblées d'actionnaires, et respecter des formalités légales.

Autre considération importante : le financement hypothécaire. Certains prêteurs hésitent ou refusent de financer des propriétés détenues par une corporation. Pour le financement assuré standard d'un propriétaire-occupant (1 à 4 logements), la SCHL exige généralement un emprunteur personne physique. Cependant, la SCHL offre le produit « Immeubles locatifs de 2 à 4 logements » qui peut accepter des entreprises comme emprunteurs, sous certaines conditions (cautionnement personnel, coemprunteur, etc.). Pour les immeubles de 5 logements et plus, la SCHL assure les corporations via le programme MLI Select et le programme multilogement standard. Les conditions et les mises de fonds minimales varient selon le programme. Avant d'incorporer, vérifiez avec votre courtier hypothécaire comment cela affectera votre financement futur.

Également, si votre corporation accumule trop de revenus de placement passifs, les règles fiscales fédérales réduisent l'accès à la déduction pour petite entreprise (DPE) à partir de 50 000 $ de revenus de placement passifs annuels, et l'éliminent à 150 000 $. De plus, un impôt remboursable s'applique aux revenus de placement passifs dans une société privée. Ces mécanismes visent à décourager l'accumulation excessive de capital passif dans les corporations. Un CPA pourra vous expliquer les implications précises pour votre situation.

Ce contenu est informatif seulement. L'incorporation est une décision complexe qui dépend de votre situation personnelle, de votre province, et de vos objectifs. Consultez un comptable qualifié (CPA) et un avocat avant de vous incorporer. Ils analyseront votre situation spécifique et vous recommanderont la structure optimale.

Chez LocActif, nous vous aidons à analyser vos acquisitions une propriété à la fois. Avec le temps et une bonne analyse, ces acquisitions s'accumulant et vous atteindrez peut-être le point où l'incorporation devient avantageuse.