Quelles dépenses faut-il inclure dans le calcul du rendement ?

Les taxes municipales et scolaires, l'assurance, l'entretien et les réparations, la gestion si elle est confiée à un tiers, les frais de condo s'il y en a, l'énergie si elle est payée par le propriétaire, et une provision pour vacance et mauvaises créances. Le service de la dette n'entre pas dans le revenu net d'exploitation : il est soustrait ensuite, pour obtenir le cashflow.

Calcul du rendement d'un immeuble locatif au Québec

Q: Comment calculer le rendement d'un immeuble locatif ?

Il n'y a pas un seul rendement, mais quatre calculs complémentaires : le cashflow (ce qui reste chaque mois une fois l'hypothèque et les dépenses payées), le MRB (prix d'achat divisé par les revenus bruts annuels), le TGA (revenu net d'exploitation divisé par le prix d'achat) et le rendement sur mise de fonds (cashflow annuel divisé par l'argent réellement investi). Un immeuble peut afficher un bon TGA et un cashflow nul.

Q: Quelle est la différence entre le MRB et le TGA ?

Le MRB compare le prix aux revenus bruts, sans tenir compte des dépenses : il sert à comparer rapidement deux immeubles d'un même secteur. Le TGA compare le prix au revenu net d'exploitation, donc après les dépenses mais avant l'hypothèque : c'est un indicateur de la qualité intrinsèque de l'immeuble, indépendant du financement.

Q: Un cashflow négatif signifie-t-il que l'achat est mauvais ?

Pas nécessairement, mais cela veut dire que l'immeuble coûte de l'argent chaque mois et que le rendement repose entièrement sur le remboursement du capital et sur l'appréciation, qui n'est jamais garantie. Un cashflow négatif doit être un choix assumé et financé, pas une surprise découverte après l'achat.

Il n'existe pas un seul chiffre qui résume le rendement d'un immeuble à revenus. Il en faut quatre, et ils ne racontent pas la même histoire. Voici comment les calculer, avec un exemple complet.

Les quatre calculs, dans l'ordre

Chaque calcul répond à une question différente. Les faire dans cet ordre évite l'erreur la plus courante : conclure trop vite à partir d'un seul indicateur.

1. Le revenu net d'exploitation (RNE)

RNE = revenus bruts effectifs − dépenses d'exploitation Les revenus bruts effectifs sont les loyers annuels moins une provision pour vacance et mauvaises créances. Le paiement hypothécaire n'entre pas ici.

C'est la base de tout le reste. Les dépenses d'exploitation comprennent les taxes municipales et scolaires, l'assurance, l'entretien et les réparations, la gestion si elle est confiée à un tiers, les frais de condo, et l'énergie lorsqu'elle est payée par le propriétaire.

2. Le MRB — multiplicateur de revenus bruts

MRB = prix d'achat ÷ revenus bruts annuels Plus le MRB est bas, moins l'immeuble est cher par dollar de loyer.

Le MRB ignore complètement les dépenses. C'est un outil de tri rapide entre deux immeubles d'un même secteur, jamais une conclusion.

3. Le TGA — taux global d'actualisation

TGA = revenu net d'exploitation ÷ prix d'achat Exprimé en pourcentage. Aussi appelé « taux de capitalisation ».

Le TGA mesure la qualité de l'immeuble lui-même, indépendamment de la façon dont vous le financez. Deux acheteurs qui paient le même prix obtiennent le même TGA, même si l'un met 20 % de mise de fonds et l'autre 40 %.

4. Le cashflow et le rendement sur mise de fonds

Cashflow annuel = RNE − service de la dette
Rendement sur mise de fonds = cashflow annuel ÷ argent investi L'argent investi comprend la mise de fonds et les frais d'acquisition : droits de mutation (« taxe de bienvenue »), notaire, inspection, ajustements.

C'est le seul calcul qui répond à la question qui compte vraiment : combien cet immeuble met-il dans mes poches, par rapport à l'argent que j'y ai mis ?

Un exemple chiffré

Prenons un duplex à 450 000 $, deux logements loués 1 250 $ par mois chacun. Mise de fonds de 20 % (90 000 $), hypothèque de 360 000 $ à 4,5 %, amortie sur 30 ans.

Exemple à titre illustratif. Les taxes, l'assurance et les taux varient selon la municipalité, l'immeuble et le prêteur.
Élément	Montant annuel
Loyers bruts (2 × 1 250 $ × 12)	30 000 $
Provision pour vacance (3 %)	− 900 $
Revenus bruts effectifs	29 100 $
Taxes municipales	− 4 000 $
Taxes scolaires	− 400 $
Assurance	− 1 500 $
Entretien et réparations (5 % des loyers)	− 1 500 $
Revenu net d'exploitation (RNE)	21 700 $
Service de la dette (1 815 $ / mois)	− 21 782 $
Cashflow annuel	− 82 $

Les quatre indicateurs donnent donc :

Indicateur	Résultat	Lecture
MRB	15,0	450 000 $ ÷ 30 000 $
TGA	4,82 %	21 700 $ ÷ 450 000 $
Cashflow	− 7 $ / mois	À l'équilibre, sans marge
Rendement sur mise de fonds	− 0,1 %	Avant remboursement du capital

Ce que l'exemple montre : un TGA de 4,82 % paraît raisonnable, et pourtant l'immeuble ne dégage rien. C'est exactement pour cette raison qu'on ne peut pas se fier à un seul indicateur. Une hausse de taux d'un demi-point, une vacance de deux mois ou une toiture à refaire font basculer ce dossier dans le rouge.

Les erreurs les plus fréquentes

Oublier la provision pour vacance. Même un immeuble loué à 100 % aujourd'hui connaîtra des mois vides entre deux locataires.
Sous-estimer l'entretien. Une provision de 0 $ n'est pas un immeuble sans entretien, c'est une facture reportée.
Confondre revenus bruts et revenus nets. Le MRB se calcule sur les bruts, le TGA sur les nets. Les mélanger fausse toute la comparaison.
Ignorer les frais d'acquisition. Droits de mutation, notaire et inspection s'ajoutent à la mise de fonds et réduisent le rendement réel sur l'argent investi.
Calculer avec le taux affiché plutôt qu'avec le taux obtenu. Le financement d'un immeuble à revenus n'obéit pas aux mêmes critères qu'une résidence principale.

Faites le calcul sur votre immeuble

Le simulateur LocActif applique ces quatre calculs à vos chiffres, avec les taxes de mutation du Québec et les ratios de qualification.

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Questions fréquentes

Comment calculer le rendement d'un immeuble locatif ?

En faisant les quatre calculs ci-dessus plutôt qu'un seul : cashflow, MRB, TGA et rendement sur mise de fonds. Un immeuble peut afficher un bon TGA et un cashflow nul, comme dans l'exemple.

Quelle est la différence entre le MRB et le TGA ?

Le MRB compare le prix aux revenus bruts, sans les dépenses : c'est un outil de comparaison rapide. Le TGA compare le prix au revenu net d'exploitation, donc après les dépenses mais avant l'hypothèque : c'est un indicateur de la qualité de l'immeuble, indépendant du financement.

Quelles dépenses faut-il inclure ?

Taxes municipales et scolaires, assurance, entretien et réparations, gestion, frais de condo, énergie payée par le propriétaire, et une provision pour vacance. Le paiement hypothécaire ne fait pas partie des dépenses d'exploitation : il se soustrait ensuite, pour obtenir le cashflow.

Un cashflow négatif signifie-t-il que l'achat est mauvais ?

Pas nécessairement, mais le rendement repose alors entièrement sur le remboursement du capital et sur l'appréciation, qui n'est jamais garantie. Un cashflow négatif devrait être un choix assumé et financé d'avance, pas une surprise.

Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les taux, les taxes et les critères de financement varient selon la municipalité, l'immeuble et le prêteur, et changent dans le temps. Validez toujours vos chiffres auprès d'un professionnel avant de faire une offre.