Le stress test hypothécaire : comprendre le test de qualification du BSIF

Vous trouvez la propriété parfaite. Le prix est juste. Le cashflow est excellent. Vous allez à la banque pour financer, et l'agent hypothécaire dit : "Désolé, vous n'êtes pas admissible". La raison? Vous avez échoué le stress test hypothécaire du BSIF. Comprendre ce test est essentiel pour planifier votre pouvoir d'achat.

Qu'est-ce que le BSIF ?

Le Bureau du surintendant des institutions financières est l'organisme de réglementation fédéral qui supervise les banques au Canada. En 2018, le BSIF a mandaté que tous les prêteurs hypothécaires doivent effectuer un stress test sur les demandeurs. Ce test ne vise qu'un seul objectif : s'assurer que l'emprunteur peut continuer à payer si les taux d'intérêt augmentent.

Comment fonctionne le stress test ?

Les règles sont spécifiques. Tous les demandeurs hypothécaires doivent démontrer qu'ils peuvent servir leur hypothèque à un taux plus élevé. Ce taux « stressé » est le plus élevé des deux : 1) le taux contractuel plus 2%, ou 2) 5,25%. Donc, si vous obtenez une hypothèque à 5,0%, le test vous demande de qualifier à 7,0% (5,0% + 2% = 7,0%, ce qui dépasse le plancher de 5,25%). Si vous obtenez un taux contractuel de 3,5%, vous devez qualifier à 5,5% (3,5% + 2%), et non pas 5,25%, puisque 5,5% est supérieur au plancher. Le plancher de 5,25% ne s'applique que lorsque le taux contractuel + 2% donne un résultat inférieur — par exemple, à un taux de 3,0%, le calcul donne 5,0%, donc le plancher de 5,25% prend le relais.

Voici l'impact sur votre pouvoir d'achat. Supposons que votre revenu est 100 000$. À un taux de 5%, vous pouvez emprunter environ 420 000$ (avec une mise de fonds de 20%). Mais le stress test vous oblige à qualifier à 7%. À ce taux stressé, vous ne pouvez emprunter que 380 000$. La différence? 40 000$ de pouvoir d'achat perdu.

Pourquoi le BSIF a-t-il introduit ce test ?

Après la crise financière de 2008, les régulateurs ont observé que beaucoup de propriétaires avaient pris des hypothèques basées sur des taux temporaires bas. Quand les taux ont augmenté, ils n'ont pas pu se permettre les paiements. Le stress test est une protection contre ce scénario.

En résumé : quand les taux contractuels sont bas, le taux stressé est également plus bas (grâce au plancher de 5,25%), ce qui vous permet de qualifier pour un montant plus élevé. Quand les taux contractuels augmentent, le taux stressé grimpe en parallèle (toujours +2 points au-dessus), et votre pouvoir d'achat diminue en conséquence.

Comment maximiser votre pouvoir d'achat sous le stress test ?

Plusieurs stratégies existent. D'abord, une mise de fonds plus importante. Plus vous mettez d'argent, moins vous avez besoin d'emprunter, et moins l'hypothèque est sensible au stress test. Deuxièmement, augmentez votre revenu documenté. Un revenu plus élevé vous permet de servir une hypothèque plus importante. Troisièmement, choisissez un amortissement plus long. Une hypothèque sur 30 ans coûte moins par mois qu'une sur 25 ans, ce qui aide lors du stress test.

Un point important pour les investisseurs immobiliers : le stress test s'applique aussi aux propriétés de placement! Bien que les revenus locatifs puissent aider votre qualification, vous subissez toujours le stress test sur le montant emprunté.

Ce contenu est informatif seulement. Votre admissibilité hypothécaire dépend de multiples facteurs. Consultez votre courtier hypothécaire pour comprendre précisément comment le stress test affecte votre situation.

Planifier vos acquisitions en tenant compte du stress test dès le départ vous évitera des déceptions. LocActif intègre les réalités du financement hypothécaire québécois dans ses modèles d'analyse.